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[贷款服务] 自住房与投资房都有哪些税收

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Daniel贷款 发表于 7 天前
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公司:华瑞信贷 Abacus Finance
网站:www.abacusfinance.com.au
地址:610 Wickham Street, Fortitute Valley, Australia
电话:0433895664
微信:danielyang0420
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澳洲房产相关的税收知识.

01
问:到底我的房子(们)要交些什么税?

说到房产,可涉及三种税费:

一、资产增值税(Capital Gain Tax),只有在转手的时候才会发生;
二、地税(Land Tax),每年都会发生。
三、租金产生的净收益会加在个人所得里,从而增加个人须交纳的税费,这也是每年都会发生的。

如果房产是您自己的主要住所,也就是您的家,那么您可以免除这三种税。

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简单来说,您的房产须满足以下三个条件才可免除以上三种税。

  • 这个房产必须是从购买之初到卖出一直都是您的主要住所。
  • 您没有从这个房产来赚取收入,包括没有使用房子做生意开店,或租出房子以赚取租金收入等。
  • 这个房产的占地在两公顷以内。


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下面我们我们快速地解读一下资产增值税的计算方式。

举例
您购买了一套投资房,购入价是70万澳元,一年后卖出90万澳元,获利20万澳元。资产增值税的相关法则中规定,当您作为个人持有财产超过12个月,您就可以有50%的折扣。因此您只需要为20万澳元的50%,也就是10万澳元缴税。如果在这一财政年您的税前工资收入是9万澳元,那么这额外的10万澳元获利您需要缴纳37%的税,也就是37000澳元。

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02
问:在澳大利亚买房有哪些税费?

在澳洲买房时需要交印花税,但各州政府对首次置业者有着不同的减免印花税的优惠政策.

买房者在购置别墅(house)用于投资时还须缴纳地税。地税在每个州的规定与计算方式也是不同的,多与房子所占土地的评估价值成正比。

读者可去各州相关部门的官网查看所购房产的地税与印花税的计算方式。

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所幸的是,您的房子如果被认定为主要住所(Main residence 或 Principal residence),那么脚下的土地是不用缴地税的。

若您的房产用于出租,则您的租金收入须作为您个人所得的一部分缴税。对于贷款购房者来说,为房贷支付的利息可抵扣租金收入,进而减少您的应交税费。您的投资房产生的相关费用,如折旧、维修、管理费、房租损失等均可用于税务减免。


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03
问:既然如果一个房产被认定为主要住所时,我可以免交那么多税,那么我可否同时拥有几套主要住所呢?

一般而言,您只能拥有一套主要住所。但您可以几套自住房——在澳洲没有任何人可以限制您拥有多少可以自己居住的房子,因此您可以拥有不限量的自住房。

简单来说,主要住所,在税法中被定义为Main Residence 或者叫做 Principal Residence——这只能是您的几个自住房中的一套房。

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04
问:怎么界定我的主要住所呢?
税务局如何认定一个房产是您的主要住所(Main Residence)呢?需要满足下面五个条件:
1.您和您家人的住在里面
2.您个人的物品放在里面
3.您的邮件投递到这个地址
4.您的公民投票地址在这里 (这个非常重要)
5.您支付这个地址的水电气等服务

只有以上五项条件均满足,才可以称这一房产是您的主要住所。(在评估的时候,税务局同时也要考虑到您的居住意图,居住了多久,以及您个人的情况。

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05
问:我两套房子,两边都住不可以吗?

您可以两边都住,但只能选择一套房为您的主要住所(Main Residence)。如前所说,自住房就是没有产生收入的房产,可以有多个,但主要住所只能是唯一一个。
只有一个例外情况您可以同时拥有两处主要住所,即下一个问题所说的“六个月法则”。

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06
问:如果我从一个家搬到另一个家,我的老房子会面临什么税务问题?
这是一个经常会发生的情况,我们要讨论针对老房子的几种可能性。

一、卖掉老房子
二、租掉老房子

下面,我们一一道来。
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一、卖掉老房子
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在这里税法引入一个“六个月法则”,即当您从老家,搬到新家以后,您有六个月的过渡时间。在这六个月期间,您的老家和您的新家都是您的主要住所。如果您在购买了新房子后的六个月内卖出了老房子,您的老房子依旧被认定为您的主要住所,可以免征资产增值税。

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在卖掉您的老房子时,为了适用这”六个月法则“,您须满足以下三个条件,才可以不缴纳资产增值税:

  • 在您卖出老房的12个月前,您在老房里居住了至少3个月。
  • 在那12个月内,您没有从这个老房子获得任何收益(例如租金)。
  • 新房子成为了您的新主要住所,而不是用来出租以赚取租金。


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如果您的旧房超过六个月才得以卖出,则须计算超过6个月的天数,按比例计算资产增值税。这时,您依然可在报税时将旧房选择为您一直以来的主要住所(即使您实际上已经住进新房超过六个月了)——如是,您不必为您的旧房交任何资产增值税。可是,在未来若要卖出您的新房时,您还须按6个月之外的天数在您入住新房的所有天数所占百分比,得出以后卖新房时所得利润的应缴税费。

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二、  租出老房子
当您租出老房子的时候,请您记着要重新找估价师来估值您房子的市场价值。 虽然估价师收取一定费用,但这与未来能省下的资产增值税部分比起来,还是微不足道的。

为什么这么说呢?因为,在税务局有个叫“自住房首次产生收入“的法则(home first used to produce income” rule),即在房产价值上涨的当代,如果未来某天您把老房子卖掉了,您的资产增值算法是用卖房赚取的价格减去搬出老房时的房值估价(而不是您买房时的房产估价)——因此,您的资产增值税会在报税时相应减少。

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举例
小王在2012年花50万澳元购买了一套自住房,在2016年他搬出来,并住进去了新买的公寓。同时他也把自己原来的房子租了出去。他找到估价师评估了市场价原来50万澳元的房子已经升值到70万澳元。在2018年,他以80万澳元卖掉了老房子。在计算他的资产增值税时,我们用80万澳元-70万澳元,得到10万澳元,由于他持有这个资产超过了12个月(从2012年到2018年),因此他可以享受50%的折扣。于是他将5万澳元加在了他当年的收入中缴税。

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 楼主| Daniel贷款 发表于 5 天前
ding ding ding
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