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标题: 澳洲楼市，还能再飞一会 [打印本页]

作者: 王大发财 时间: 2015-2-10 09:53
标题: 澳洲楼市，还能再飞一会
本帖最后由王大发财于 2015-2-10 09:53 编辑

对于中国投资者来说，澳大利亚房地产市场似乎总是有着莫大的吸引力。

据澳媒统计，在过去的18个月里，中国房地产商共斥资21亿澳元（约合人民币101亿元）用于在澳大利亚购买开发用地。另外，中国最大的数家开发商在澳大利亚东海岸的公寓建设项目总价值已经达40亿澳元。　

值得一提的是，王健林的大连万达集团最近有意收购位于悉尼环形码头的地标开发用地Gold Field House，以及涉足黄金海岸5亿澳元的投资项目。这些消息让万达集团数次登上澳媒重要版面。

澳媒引述澳大利亚房地产中介公司世邦魏理仕（CBRE）的高管Tom Southern的话表示，中国开发商令澳大利亚市场侧目的一个原因并不完全在于投资总金额，而是中国商家屡屡高调购买澳大利亚地标性建筑。

那么，为何中国的投资商们如此青睐澳大利亚？

在中投顾问房地产行业研究员殷旭飞看来，澳大利亚地产投资之所以在中国投资商中保持火热趋势，除了国内经济、政治局面稳定之外，近年来宽松的货币环境和信贷环境更是对投资者有着极大的吸引力。

中企投资

2月初，澳大利亚房地产界最瞩目的消息便是大连万达集团计划出资10亿澳元重新开发悉尼海港的一处地标性建筑。不过，这只是近日来，中国房地产开发资金大量进入澳大利亚大城市的缩影，悉尼和墨尔本已成为海外投资商竞逐的主要目标。

《国际金融报》从相关渠道获悉，中国绿地集团也正投资15亿澳元在墨尔本和悉尼进行房地产开发，希望建设悉尼最高的居住用高层建筑和一个宾馆。福星惠誉房地产集团旗下的Starryland公司正花费5亿澳元在悉尼的巴拉玛打进行开发。

得益于多方面的有利因素，澳大利亚房地产近年吸引了中资企业踊跃投资。

据澳媒统计，在过去的18个月里，中国房地产商共斥资21亿澳元用于在澳大利亚购买开发用地。除此之外，中国数家开发商在澳大利亚东海岸的公寓建设项目总价值已经达40亿澳元。澳大利亚房地产中介公司ＣＢＲＥ的高管汤姆·萨瑟恩也对媒体表示，中国商家正频繁出手购买澳大利亚地标性建筑。

海外房地产咨询公司菜坊（knightfrank）的工作人员Aaron告诉《国际金融报》记者，中国公司一直非常喜欢在澳大利亚投资，从去年下半年开始，中企的投资节奏在不断地加快，可能在2015年上半年出现新的投资高潮。

值得关注的是，除了万达等知名地产大鳄纷纷重金砸向澳大利亚之外，亚洲华人首富李嘉诚对澳大利亚投资也抱有浓厚兴趣。

据了解，李嘉诚旗下的长江实业集团自1999年进军澳大利亚，以35亿元签下为期200年的南澳收购电力设施租用协议，2010年又斥资4580万元收购酒品信托基金，这一举动让他成为全澳第二大葡萄园的主人。

李嘉诚在南澳开疆拓土的脚步可以说是马不停蹄。不可否认的是，李嘉诚大幅投资澳大利亚房产，无疑给了中国房产投资者不少信心。

澳大利亚的房地产市场为何有如此大的吸引力？

澳大利亚著名房地产开发集团Ｂ1集团董事长祁岳对媒体分析称，澳大利亚至少有三点吸引中国开发商：稳定的法律监管环境、火爆的房产市场行情以及移民数量不断增加制造的长期市场潜力。

Dexus房地产公司总经理彼得·斯塔德利则认为，“外国投资者青睐澳大利亚（商业）房地产，是看重其高回报、资产质量以及澳大利亚相对稳定的经济增长前景。”

在墨尔本金融投资机构工作了15年的朋友莉莉丝告诉《国际金融报》记者，从投资角度看，中国的投资者对澳大利亚的投资环境更为熟悉。

“政策方面都很熟悉，这样一来，投资环境相对稳定，只有投资环境稳定了，才能去谈收益问题。”莉莉丝指出。

与此同时，根据瑞士信贷分析师预测，未来7年，中国开发商可能会在澳大利亚投资440亿澳元，用于购买开发用地以及支持工程建设。

除住宅外，澳大利亚商业房地产也颇受外国投资者青睐。澳大利亚联合新闻社报道，2014年澳大利亚非住宅类房地产交易中，大约1/3由外国投资者购买。

据澳大利亚Dexus房地产公司数据显示，外国投资者2014年在澳购买商业房地产的总额达281亿美元，创历史新高，其中大部分用于购买办公楼。而在澳大利亚各大城市中，悉尼和墨尔本的商业房地产需求最旺盛，布里斯班和珀斯的需求增长则较缓。

当地媒体预测，包括办公楼、工厂和零售商店在内的澳大利亚商业房地产在2015年将延续“良好的销售势头”。

推高房价

中国投资商乃至外资的进入显然给澳大利亚的房地产市场带来了一些影响。在当地居民看来，最为直接的便是房价上升。

“我在澳大利亚待了4年，看着这4年澳大利亚的房价一步步上升。”就读于澳大利亚墨尔本大学的英国女孩薇薇安告诉《国际金融报》记者，4年前，当地一套2室户的公寓购价约30万澳元（约169万元人民币），如今没有45万澳元根本买不到，如果买家很多的话，可能会涨到50万澳元。

对于澳大利亚的房价，在悉尼从事房地产中介工作的陈佳也对《国际金融报》记者证实，悉尼房价的上升更为迅猛。光是在今年年初，房价就上涨了3%左右，就目前情况看来，涨幅正在不断攀升。

“无论悉尼的房价如何迅猛地上升，我们总是有很多买家。”陈佳告诉记者，买家们之间的竞争让当地的房价保持了大幅上升的趋势。

与此同时，CoreLogic RP Data数据机构公布的最新数据显示，内西区是全球金融危机以来悉尼房产中位价涨幅最好的区域。其中，伯伍德岗排名最高，过去5年里，独立房中位价上升104.2%，达到了1598735澳元。

业内人士曾开玩笑说，如果现在悉尼的房价让购房者感到伤心流泪，那么按照澳大利亚住房抵押贷款经纪公司的预测，50年后的房价将会高得让“买家们欲哭无泪”。

据《悉尼晨锋报》报道，澳大利亚住房抵押贷款经纪公司最近按照历史房价数据作出预测，如果目前的房价增长速度持续，那么到2064年，悉尼住房的中位数房价将达到4849万至8318万澳元。

对此，殷旭飞表示，房产投资确实可以繁荣澳大利亚经济，只是在带动产业链上下游企业发展的同时，投资过快也会导致澳房价的快速上涨，增加居民住房负担。

“或许我们会觉得50年的时间线太遥远，那么按照他们估计，10年后，悉尼住房的中位数房价将会在目前84.4万澳元（约合人民币440.5万元）的基础上提升至184万澳元（约合人民币960万元）。”澳大利亚住房抵押贷款经纪公司表示，在20年后，将上涨到417万澳元；30年后上涨幅度翻倍，达944万澳元。

除此之外，根据澳大利亚知名地产业预测机构BIS Shrapnel的最新报告，未来3年内，澳大利亚三省八个区的房价预计将上涨两位数。其中，昆士兰省会城市将有17%的涨幅。

报告指出，未来3年内，布里斯班将领先其他省会城市，由于供应不足，其独立房中位数价格将维持在17%的增长水平上。悉尼在此期间预计上涨9%，墨尔本则上涨5%，阿德莱德和霍巴特预计分别上涨6%和5%。3年后，堪培拉和达尔文市则预计将维持1%和2%的稳定上涨。

报告还显示，到2017年，布里斯班的房产中位价将上涨至55万澳元；而悉尼仍远超其他省会城市，为88.5万澳元。在2017年，墨尔本和悉尼的房价将分别下降0.7%和3.3%。悉尼的中位房价将从2016年的91.5万澳元回落。昆士兰保险集团（QBE）预测的8个房价上涨的区域城市分别在纽省、维省和昆省。

“在我看来，澳大利亚前两年的房价比较适合投资，现在的房价有些过高了。”澳大利亚人Andrej Minogue是一位风险代理律师，她告诉《国际金融报》记者，她接触的客户中，有今年年初入场的房地产投资者，接近六成的客户因为当地的高房价，直接放弃了投资。

政策出动

外资介入之下，澳大利亚的房价显然让当地人担忧了。

其实早在去年年底，《悉尼晨锋报》就报道，约有2.6万澳大利亚人联名签署请愿书，要求限制外国人在澳大利亚购买房产。

在他们看来，外国投资者对澳大利亚房地产的热情不断增加会给澳大利亚楼市带来一定的负面效应，比如，房价过高导致当地居民负担过重。

海外房产中文平台“居外网”数据显示，海外买家确实占澳大利亚房产市场相当一大部分。该网站联合CEO冼明曾对外表示：“我们预计中国投资者未来一年在澳大利亚房地产市场的投资量将增加15%-20%。”

不可否认，过度的投资将澳大利亚当地的房价一再推高，相关机构对悉尼未来的房价预测更是让当地居民内心迷茫。人们普遍批评澳大利亚房产投资者推高房价，让当地的首次置业者却步。

“他们的财富让我们生活得更加艰难，政府应该出面进行制止。”居住在悉尼的Candice Wesley对《国际金融报》记者抱怨说，“不能因为政府需要那些投资商，就不在乎居民们负担加重的问题。”

随着澳房产投资者拥有的房产数量在增加，首次购房者们所能负担得起的房产也就越来越少。根据澳大利亚统计局的数据，去年10月，首次购房者举债的贷款额只占贷款总额的11.6%。

根据国际货币基金的数据，就房价与收入水平相比而言，澳大利亚是世界上仅次于比利时的房价最高的国家。

对此，政府也确实开始采取了行动。澳大利亚总理托尼·阿博特于2月2日公开表示，澳政府打算严格限制外国人在澳购置房地产，将重新评估该领域的审批制度，以确保澳本国民众不会因房地产价格遭哄抬而“买不起房”。

澳当局调查显示，过去几年来，一些针对外国投资者的住房限购政策并未得到严格执行，以致不少住房被“不符合条件”的外国投资者购买。

阿博特认为，虽然澳大利亚早就出台了多项限制外国人在澳购房的政策和法规，但先前几届政府并未严格执行相关规定。

阿博特说，本届政府将于近期出台更完善的“审批制度和外国人购置农业用地的登记制度”，目的是为了“同时更好地落实针对外国人（在澳）购置住宅的限制措施，以确保本国年轻人不会因房价高涨而无力购房”。

有经济分析师认为，近年来澳大利亚住宅价格呈上涨趋势，主要缘于需求旺盛和低利率政策。据澳大利亚国民银行统计，澳大利亚2014年成交的住宅交易中，大约1/6由外国投资者购买。

当地媒体报道，在澳购置住宅的外国投资者中，绝大部分来自美国、加拿大、新加坡和中国。

根据澳大利亚当前法律，一名外国投资者如果拥有可在澳居留12个月以上的签证，则获准在澳购置1套住宅，但必须在离开澳大利亚后的3个月内出售此房。然而，在实际操作中，不少不符合条件的外国人在澳大利亚房地产中介、律师或亲友的“帮助”下，违规购置住宅，且在离境后也不出售。

与此同时，澳众议院下属一个负责外国房地产投资事务的经济委员会于2014年11月发布报告，批评澳大利亚外国投资评估委员会、财政部下属贸易政策办公室等政府机构未能有效执行房地产领域针对外国投资者的限购政策，同时提出12项改革建议。

外媒引述这个经济委员的报告指出，澳当局眼下并不清楚总共有多少不符合条件的外国投资者违规在澳购房，因此应首先建立一个全国数据库，确保外国人购房等资料被及时录入数据库。该委员会还建议，对违规购房的外国投资者处以罚款；对“帮助”外国投资者违规购房的澳籍中介、律师或亲友处以罚款并提起刑事指控；确保临时居留的外国投资者离境后出售在澳房产。

那么，澳大利亚当局的“限购”、“审查”政策是否能缓解澳大利亚的投资热潮，遏制过高的房价？

澳大利亚资深房地产分析师Jason给《国际金融报》记者的答案是“治标不治本”。

“或许可以对一些个体投资者起到遏制的作用，但是对于大型房地产集团来说，这样的政策基本没有任何作用。”Jason指出。

“我一直认为，将当地房价的上涨归咎于中国投资者乃至外资的介入就很片面。”Jason认为，如果政界人士担心房价过高，他们应当反思税收和管理制度，而非让外国投资者当替罪羊。在Jason看来，不能将澳大利亚房价上涨的因素想得那么简单。“更不能完全归咎于移民的投资。这主要跟当地的经济发展有关，和欧美经济渐渐回升有关，这些才是内因”。

趋势明朗

随着局势的变化，澳大利亚房地产市场未来的投资又会如何？可以一直维持如此火爆的增长趋势么？

澳洲房地产代理人麦克格拉斯（John McGrath）在接受当地媒体采访时透露，鉴于悉尼房市维持平稳发展，澳大利亚最火热的住房市场房价今年的增速或锐减半数，跌至5%至8%左右。该代理人所在集团在2014年最后两个月创下了22.9亿澳元的房产销售纪录。

麦克格拉斯预测，昆州东南部住房市场将夺取悉尼地区的风头，前者今年的房价增幅有望升至10%至12%。“未来一到两年，昆州将成为房市主导者。悉尼房价过去几年来都没有出现过14%或15%的增幅了，但昆州东南部房市却才触底反弹。”他说。

在麦克格拉斯看来，黄金海岸是受金融危机影响最为严重的房地产市场之一，布里斯班将承接该地区原有的势头领涨房价。他还预计阳光海岸以及受新机场辐射的图文巴房价出现增幅。与昆州东南部地区一样，麦克格拉斯也对悉尼的高端房市寄予厚望。

值得一提的是，澳房产监测协会的数据显示，悉尼2014年12月13日的年度最后一次大型拍卖会使得该市房产清除率推升至75%。

“这是良性的清除率，同时表明悉尼还有较好的房屋需求。我相信2015年该市场将维持稳定发展态势，但增幅将是之前的一半。”麦克格拉斯对上文中的数据分析，根据今年的发展趋势，许多精明的买家都因为澳元汇率下跌而重新回到澳大利亚房市。他希望中国买家继续保持投资热情，同时期望印度投资商能进一步增加对澳房市的投资。

相对于麦克拉斯谨慎态度，有观点则对澳大利亚未来投资表示了乐观。

居外网方面认为，在铁矿石价格大幅下跌与澳经济调整的背景下，澳元的持续下跌很可能将使澳国内外资金大举流入房产市场，从而继续推升房产市场的繁荣，大幅推升房价，尤其是悉尼、墨尔本等热门投资地区。

“在我看来，房屋需求是刚需。除了海外投资者投资之外，当地人也需要购买房屋。特别是中澳自贸协定之后，一些投资者进入澳大利亚更加便利，外国投资者只会越来越多。”在中澳两国经商的李成光已经在澳大利亚购买了两套住房，他对澳大利亚的房价充满信心。“在需求人数增长的情况下，投资澳大利亚房地产，至少不用担心亏本。”李成光认为。

在澳房地产专家David看来，随着澳元兑美元的继续贬值，澳大利亚房地产市场对海外买家来说更具吸引力，房地产仍将成为澳政府在制造业等支柱产业陷入困境的时候维持经济稳定发展的一大筹码。“所以，投资澳房产仍是一个不错的选择，发展潜力较大。”David在接受媒体采访时指出。

“虽然说澳大利亚的房地产投资有增值的潜能。但是中国企业或者个人，一般通过直接购买的形式投资当地房产或者其他资源，也必然会面临市场风险与政治风险。现在没有，不代表以后不会出现。”殷旭飞对中国投资者建议，综合来看，投资澳大利亚房地产还需谨慎，可以尽量运用创新投资模式，如与当地企业合作等模式，降低自建、新建的风险。(人民网)

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