海洋贷款及房屋买卖

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孙海洋  先生
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布里斯本购房群 5188 7351
    银行财经硕士学位，会计学学士学位
    澳大利亚专业信贷款协会会员
    流利国语，粤语及英语



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   主要业务：
   房屋贷款，商业贷款，地产贷款，建筑贷款，生意贷款。

   房屋买卖：
   并代理CITY, GOLD COAST,CHEMSIDE,GARDEN CITY等多处公寓及TOWNHOUSE,还有HOUSE AND LAND PACKAGE,有意投资或自住着请联系



房贷还款方式的分析：
目前OZ的房贷还款方式有还本付息（Interest + Principal）和只还利息（Interest Only）两种方式，在这里分析一下这两种还款方式的选择问题。
我觉得这个问题其实没有复杂的计算，也无关贷款额的多少和是投资还是自住。可以这么考虑，本质上讲，采用IO方式，每月少还的本金其实相当于以当时利率向银行的借款，所以有如下几种情况
1.如果这笔钱你能有其他投资方式带来高于银行房贷利率的收益，比如投资股票，或供另一套房子所带来的房产增值收益等等，当然应该选择IO方式。
2.如果没有其他能高于银行房贷利率收益的投资项目，使用offset账户，IO和I+P没有差别，都是一样的。
3.省出来的本金存银行，没有使用offset，因为存款利率低于房贷利率，显然不划算。
另外考虑到抵税的因素，虽然IO方式所支付的利息要比IP方式的高，但多出来的部分并不是全部由自己负担了，而是根据你自己的边际税率，由政府负担一部分。
我觉得应该这么算：（应还本金额 × 其他投资方式收益率）- （应还本金额 × 房贷利率）+（应还本金额 × 房贷利率×边际税率）。其中（应还本金额 × 房贷利率×边际税率）为政府为你分担的利息。
然后可以简化为：采用IO方式带来的收益 = 应还本金额 ×（其他投资方式收益率 - 房贷利率 + （ 房贷利率×边际税率））
只还利息，不还本金的目的就是要自己拿这些钱来取得比还本金更多的回报，如果你有固定回报的投资方式，比如国债，企业债券，那这个其他投资收益率就是事先知道的，比较容易估算。其实存银行存款也算是一种相当固定回报的投资，如果存贷利差够小，边际税率够高，那么 （存款利率 - 房贷利率 + （ 房贷利率×边际税率））就会大于 0，这种情况选择不还本金更划算。我个人猜测这个也许就是澳洲很多投资房选择IO的原因。
但是如果拿来买股票和房产，投资收益率就难以估算和确定了，具体看每个人自己的水平了，比如有些人拿IO方式省下来这些钱来供另一套投资房，当房价持续上涨时，由于杠杆效应，一般情况下投资回报可以超过房贷利率，但是当房价下跌时，损失也会被放大。
希望大家根据自己的情况，通过对风险和收益的评估来选择适合你的还款方式。

海洋开始打广告了,呵呵,说实在的现在是贷款买房的好时机么?目前适合首次购房者购买的房子大家都在抢,价格还是高啊

个人觉得，现在因为有1万4或2万1的政府补助是个不错的时机，不过因为到7月1号后这个政策就结束了，所以到时候房屋成交量可能会下降，到时候房价也可能下降一点，年底买可能也是不错的时机。有时候其他咨询可以加我的QQ聊，呵呵

没做好准备的，想贷款的人可以找大t木。。。
哈哈哈哈。。。

大T木,真狠 ,海洋顶你~~~~~~~你俩加油啊～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～｀｀ｖ

呵呵，自己顶顶

帮海洋顶顶~

支持一下

孙海洋  先生

哈哈哈

顶海洋哥~！