澳洲登陆必备 税务知识基本福利及买房租房结婚基本法律

danny01

免责声明：每个人每个情况是不一样的，不一定完全适用。请咨询专业人员为宜。在此提供的一切信息仅供参考。仅供参考。。。供参考。。。参考。。。



  参考。。。。。。

税务基本知识


报税上税是每个税务居民的义务。没有每一位税务居民报税，国家就没有资金来源，没办法做第二年的财政规划。每年1st-July开始是财政年开始，所以1/7后开始报上一个财政年的税。

首先戳这里 @MICHELLE07 的贴，不经意看到发现很实用： [生活tip] 哪些人需要报税 & 什么人是税务居民 & 海外汇款

一般来说，工资已经被扣过税和super了，所以大多数人报税其实是退税。

如何确定你要不要报税？戳这里： http://www.ato.gov.au/individual ... u=42613&mfp=001/002

一般如果收到单位寄出的PAYG单子就是肯定要报税的了。如果确定要报的话，用E-TAX LODGE就好了。这个系统很简单，跟着他一步一步走就可以。新移民可能不能提交E-TAX，我去年就碰到这个情况，怎么都无法提交。后来给ATO打电话，客服说只能先打印出来手动提交。

没有报税经验的新移民可以使用Tax Help 服务。@tingnishuo 的这个帖子讲的很详细的：关于Tax Help

顺便提下，银行开户时一定要把税号给银行，不然会征 45%的利息税。之前不给以后补的话可以把利息税拿回来，但是会被工作人员鄙视。。。比如我。。。因为利息税才收了 $5...

按照E-TAX的步骤走，基本上就是工资-按照PAYG上面的填，银行利息，其他现金收入（比如打工啊，房租啊等等），有投资房贷款的话可以负扣税 （后面会详细说），有接受相关教育的话可以用学费抵税，买了工作相关电脑书籍的可以抵税，有dependent的话（父母或小孩）可以抵税。注意旅游签证的父母不行，一定要永居的父母。这点我去年给ATO打电话确认了。虽然似乎有人填了也没什么，但是被查到会罚款的，建议谨慎为好

买私人Health Insurance也是可以抵税的。特别是年薪7W以上的，不然要交medical levy surcharge。If you have a taxable income of more than $70k a year (for singles) or $140k a year (for a couple or family with one child*), your Medicare levy increases from 1.5% to 2.5% if you don't have the appropriate private hospital cover. 但是31岁以后退出私人保险会罚款。这个可以让买的筒子详细说说。LZ的原则是对一切insurance的态度为可免则免。。。比较普遍的health insurance有BUPA, MediBank, NIB, HCF. 一般公司会有某个insurance Company的折扣。大家留心一下employee benefits

LZ才疏学浅，不熟悉小生意的税务和self-managed super. 这个比较复杂建议找会计师专业做。一般会计师收费也就$300左右，而且这300还是可以抵税的。individual tax找个会计做也就是$150左右的价位。不过需要注意的是，如果会计报税出问题的话，ATO是直接找税务人的。责任在于税务人。税务人可以告会计师要求赔偿，但是很难证明别人没有达到reasonable business prudence... 所以告会计就别想了，要找一定要找好的，不然ATO罚款有的罚。。。

自己有生意的可以搞个family trust，就是把收入放在trust里，律师作为trustee, 然后再把收入平均分配给每个家庭成员。这样做的好处是平分后每个人的收入都不高，不会一个人在一个很高比例的threshold. 缺点是要设立这个trust大约1，500左右，然后每年找会计报税还要1，000左右。就看你的收入值不值得这样折腾了\

投资房以后卖掉要交Capital Gain的税，自住房不用交CG。澳洲没有遗产税。礼物不加税。赌博不加税。彩票不加税。


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顺便说一下，每年6月打折才是真的打折，因为大家都想在财政年结束前让年终营业额好看一点

12月打折都是斩人的。。。

工作合同的事宜


工作合同的话，主要要注意几个地方：

1. package是怎么算的。有的地方工资是incl. superannuation的。这种时候的话，你的实际税前工资是package的91%. 因为包含了9%的养老金。澳洲的养老金系统是这样的，工资的9% 上缴养老金，这部分钱免税，然后等退休年龄了可以拿出来。提前拿要交很大一笔税，除非你有特殊原因可以提前拿，比如终生丧失工作能力了等等

2. leave是怎么算的。leave有两种，personal leave和annual leave. 前者包括sick leave, carer's leave, jury duty, 等等等等。后者就是年假。很多公司圣诞期间会强制关门，所以正常的annual leave至少应该有15-20天。圣诞关门7天，然后自己再随便休假。personal leave用不完是不补的，但是如果生病用完了的话，超过部分就变成unpaid了。这里说明一下，unpaid的部分是你要离开公司才会结算。如果你在公司一直做下去的话，是可以用将来的sick leave抵消的。比如A第一年生病20天，用完sikie 10天，第二年神勇无比一天没休，到第二年底跟公司两清，第三年开始又有10天可以用了。但是annual leave要申请unpaid就必须当年结算。比如A环游欧洲20天，年假只有10天，必须提交application申请10天unpaid leave. 有的公司可能规章制度不同，所以大家一定要仔细阅读合同条款。

3. 加班是怎么算的。有的公司加班是额外按小时算给工资的，有的公司加班是分内的事情，不另外给钱。这个也要看清楚。不要加完班才发现其实都是白做的。。。比如我。。。

4. insurance。公司可能会送life insurance之类的。注意一下，这样自己买保险就不会买重复了。

5. 注意Notice - 你给公司辞职或者公司不要你都是要给notice的。一般你向公司辞职要4周左右。公司的redundancy package会有一定的规定，但是太小的公司要当心. 可以借鉴一下这个帖子： 找工陷阱经历


大家工作的事情是绝对绝对不能随便外传的哦，更不能谋取私利。雇员对公司是有fiduciary obligation的 - 这词中文怎么解释。。。

以前上班的地方听人讲过一个案子：Reed Business Information v Seymour。 讲的是Seymour拿公司的信息出去卖钱，也不是什么很复杂的信息，就是杂志社订阅者的地址邮箱之类的。结果法院要求他赔偿损失并把所有的钱没收并再也不许把confidential information公开

最近上课又学过一个案子：Consul Development v DPC，也是一个雇员拿公司的信息去赚钱，结果相同

现在的单位也有人泄露机密，结果直接打包走人

所以千万千万千万不要把单位的材料随便拿出来。你是单位雇的，合同上肯定会有关于confidential information的条款。不要违反。

租房注意的法律事务 - 包括租房给别人

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秉承想到什么填什么的原则，先把CTTT的网站扔上来

租房有纠纷无法解决的话，可以去CTTT （Consumer, trader and tenancy tribunal）解决

上面的链接是联系方式。他们的主网站在这里：http://www.cttt.nsw.gov.au/default.html

一般租房要上交一个月的房租作为bond. 这笔钱不属于房东的，是房客的钱，一般由中介或者房东放在独立的trust里。所以如果没有正当理由不还，是可以告的。不要随随便便就把自己的钱放弃了

租别人房子的话不能做结构上的变动，除非经过房东同意。所以换锁啊，加防盗设备啊，钉钉子啊，都必须得到同意才可以。同意可以是书面或口头，只要你能证明。在澳洲记得做事情都留个证据，最好的书面的，不行的话拉个人做证人也是可以的

Residential Tenancies Act 2010 s 52规定，房东必须保证房子in a reasonable state of cleanliness and fit habitation。所以房东必须除草，防霉，有漏水必须马上修，烤箱坏了必须马上修，空调坏了必须马上修，等等等等。但是如果是租客故意弄坏的呢？就麻烦了。有些东西是时间久了坏的，要证明租客使用不当是很困难的。所以一般来说，就是房东出钱修。。。

一般租房合同里会有规定，如果退房是不干净的话房东可以请清洁人员来打扫，费用从bond里扣。提前终止合同的话要交罚金，罚金由房东决定，最多可以罚到租约到期为止的所有房租。所以不要随便毁约

房东要卖方子的话必须提前跟房客说明。如果没有说明的话，租客有权随时搬走而且不用受罚金

CTTT是tribunal 而不是court. 如果有经济上的纠纷要去tribunal解决的话，tribunal和court不一样，是快速便宜便捷的诉讼手段。lodge complaint只要$37, 而且是online lodge, 非常迅速。也不需要请律师什么的，只要自己带好相关材料。如果不放心的话，可以去当地的legal aid咨询一下。

如果因为火灾或者盗窃之类的原因导致财产损失，如果房东买了landlord insurance, 可以cover房子的损坏和财产损失。如果房客自己买了renter insurance, 可以自己单独向保险公司索赔。如果是因为房客自己的疏忽（晚上没关窗，没锁门之类的），是不能向房东索赔任何损失的，但是可以向保险公司claim.

买房注意的法律事务

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建议认真参考这个页面： Land and Property Information

你的律师就是用LPI做title regro和各种title search, 所以依赖LPI是最权威的信息

先放个简明流程：

1. 先去银行网站上做个pre-approval。如果银行不肯贷款的话，换个银行当面谈谈。还不肯再换个。实在不行找broker. 经验是，ANZ批贷款最松，NAB最严谨，CBA适中

2. 看房 - 好房不等人，看到好就要出手，不然就没了

3. 0.25%小订 - 有5天cooling-off period (VIC有3天好像），可以通过律师延长到10天。期间要做的事情是building inspection, 买house建议做pest inspection查白蚁。inspection是很重要的，不要省这几百块钱。同事订了一个APT，什么都好，又便宜，结果一查，发现楼下有根铁路严重影响房子的结构，将来要修的话就是一个无底洞，立刻放弃了。APT还一定要查一下strata report和sinking fund的剩余资金。strata report会很详细的列给你最近修正的项目和费用， 你基本上就知道这个房子烧钱的程度了

注意，如果发现问题决定放弃的话小订的钱是拿不回来的，除非是对方有欺骗现象

4. 决定继续就要付10%首付。然后你就真的不能反悔了

5. 拿着签字的合同找银行做贷款。首次买65W以下的新房的话NSW有1.5W grant. 以前买二手房7000的grant已经没有啦。

6. 从最开始第3步的签字开始算起，40天settle. Settle 的时候就要求银行把全款付掉了，所以贷款一定要尽量早办。申请pre-approval有助于加速办理贷款。一般贷款银行肯批的数量和工资收入相关，所以去银行网站上的home loan calculator计算一下就知道自己能贷款多少了。贷款要求最近3个月的工资单。材料尽量准备好，以免耽误审批。大家就算cooling-off延期，贷款的事项不要拖，

40天settlement的规定，双方都可以无条件延期2周，申请延期的一方需要支付另一方利息，按照10%计算。算法是拖延的每天需要支付的利息 = 10%*房价/365。所以大家尽量不要拖延。。。也不要很着急的把搬家具，装网络什么都安排的太紧凑，因为对方有可能拖。2周后另一方会serve notice 并且强制执行合同，无法执行的一方需要赔偿另一方损失。

现在规定，只要是首次购买65W一下的新房作为自住，可以拿15K的补助。贷款的时候要跟银行申明这是首次购房并且是自住房，银行会帮你申请这笔资金，然后settle之后这笔钱会打到你的账号的。所以记得不能用这笔钱交首付，因为是购买以后才拿到手的。

7. 房子正式的 title deed是在银行那里押着的，所以你什么都见不到。。。settle以后拿了钥匙就结束啦

8. 之前有帖子里问信用卡申请和贷款是否有影响。经验告诉我，只要你工资高，而且某几张信用卡开着都是不用的，影响是不大的。银行会要求你把信用卡最近的statement提供出来，如果有几张卡一直都是0消费，不算的。但是银行会看信用卡的总额度做参考，所以不需要的信用卡建议还是关掉。


提醒的事情是：

一定一定一定要找一个好的solicitor/conveyancer (为了简单以下统称律师，虽然conveyancer不是律师)。有的律师说给你做只要800（VIC最便宜的好像只要600多），但是律师要做很多search和registration, 比如房子有没有被抵押，注册房主姓名和卖家是否一致，等等。这些search都是要钱的，所以加起来本钱就要500左右。然后有些人为了省钱就少做一个search, 没事倒也算了，就怕万一以后突然发现这个房子是被抵押掉的，就很麻烦。同样的，好的律师在碰到事情的时候会很负责，会天天帮你催银行，会仔细看合同给你解释合同，有什么鸡毛蒜皮的事情都会跟对方律师据理力争帮你争取利益。所以宁可房子多还掉点，不要在律师费上节约

很多时候会有人问tax 多少，stamp duty多少。其实手机上下载一个Australian property tax就可以方便计算啦！有iphone和Andriod版本，不过好像是不同的软件。功能都是计算房产税，个人9%的super, 以及个人工资税。这个app很好用的，买房必备

买房有风险，楼花需谨慎。按照法律规定，楼花就算结构稍许变动，都是可以的。更别说换个漆换个颜色，窗户换个位置，衣橱大小变动，等等等等。所以买楼花就要做好心理准备，拿到手的跟样板房肯定是不一样的。有人觉得，2013年订一个楼花，2015年交房，这两年期间房价就会涨，一拿到手就赚了。这样的心态是不端正的。第一，你2015年都不一定能拿到。。。第二，2013年卖给你的时候，价格已经把以后要涨的预计价格算进去了，开发商没那么善良给你赚钱的。所以购买楼花必须谨慎。

买投资房有两种。首付多付的，可以正现金流用房租抵贷款。首付少付的，可以负扣税。但是正现金流不能指望一般的房子，因为一般的房子你要付中介费找房客，房客可能突然消失或者突然破坏你的房子，或者冰箱坏了空调坏了电炉坏了，都是要砸钱修的。所以正现金流可以考虑购买serviced apartment. NSW有很多房子长期跟酒店签约，屋主可以拿纯收入。好处是稳定，坏处是房子不容易出手，因为银行不太情愿贷款给这种。

同样NRAS的房子也是很能保证入住率的，这类房子就是很难买到。。。一出现就被抢走了。National Rental Affordability Scheme 是出租给收入较低的人群的，但是因为租的人多，所以相当抢手。

保险 - 房屋保险是必须买的，不然银行有权拒绝贷款。extra就要你在的地方是不是flood zone, bush fire zone了。如果是的话要把extra cover也买上。各个保险公司的building and content insurance价格还是有差别的，要好好找一下。常用的有：AAMI, NRMA, Allianz, CBA, 等等。有一个小技巧是，买的时候自己上网买，有时候会有online discount

投资房的几个抵制税方法：以后分析

Negative gearing
Negative Gearing (NG) 的基本理念就是，你是贷款买房，而且每月要换银行的利息比（房租收入-房屋维修费）要低。

A rental property is negatively geared if it is purchased with the assistance of borrowed funds and the net rental income, after deducting other expenses, is less than the interest on the borrowings.

如果已经有home loan了，可以把投资房和home loan一起re-package. 比如住宅贷款40W, 价值60W，投资房贷款30W, 价值50W，可以让投资房成为全贷款50W，用住宅作为security, 然后住宅变成贷款20W， 总数不变。这样home loan的利息就低了，投资房利息高就可以claim NG了。

或者在维护上下工夫claim NG. 都是可行的

http://www.ato.gov.au/corporate/ ... &page=13#P976_77150


Rental expenses

You can claim a deduction for certain expenses you incur for the period your property is rented or is available for rent. However, you cannot claim expenses of a capital nature or private nature (although you may be able to claim decline in value deductions or capital works deductions for certain capital expenditure or include certain capital costs in the cost base of the property for CGT purposes).

The annual mortgage interest, building insurance, rates and taxes for the whole property

http://www.ato.gov.au/corporate/ ... ontent/00313554.htm

投资房以后卖掉要交Capital Gain的税

想到再补 = =b

基本福利


作为工作的人，没发现centrelink有什么福利。。。有娃的可以领牛奶金，家庭如果有小孩且收入达到一定标准可以领Family Tax Benefit. 领Family Tax Benefit的还可以拿电费补助。具体请看Centrelink: Centrelink Family Tax Benefit

新移民登陆后等2年可以领失业金之类的补助。回学校full-time读书的话可以领AuStudy. 失业租房的有Rent Assistance. 这些都要登陆满两年才能领的。

Health Care Card 有孩子的家庭可以申请，没孩子要等两年的。有这张卡可以水电煤打折，详细讨论戳这里：初来澳洲，请教关于水电煤费用与HCC卡的关系与使用

CENTRELINK有几个帮助找工作的服务，感觉好像不错，可惜没用过。。。。。。
Local Connection to Work
Australian Apprenticeships Access Program

Skillmax 推荐去读一下，不少童鞋都推荐说对找工作很有帮助。对于找工作的新移民是免费的课程，特别是语言不是非常熟悉的，强烈推荐去读一下skillmax 有一个专门为女性提供面试咨询服务的组织，会教你写简历，还能拿一套二手的面试服装：Fitted for Work

然后有其他政府部门或者非盈利组织做的找工作的服务：
Job Access

去MediCare申请了Medicare卡以后就可以看病啦。能免费看的是General Practitioner (简称GP)，一般如果不特别说明自己是private hospital的话，就是GP。每个医院原则不一样，有的要预约，有的不要预约直接去排队，有的9-5, 有的9-2, 2-6。所以去之前要打个电话问问。GP水平稂莠不齐，我发水痘时有个GP硬说我不是水痘是青春痘。。。把我气死了。。。所以找个好GP是很重要的。后来才知道local都知道谁是好GP，谁是不好的，word of mouth, 一问周围人就知道了。话说工作请假2天以上的话需要GP的病假单。

拿MediCare卡去眼镜店查眼睛近视度也是免费的，推荐SpecSaver, 因为他们查的很仔细而且免费项目多。查完后都会向你推销很多要付费的项目，X光啊扫描啊，但你拒绝就可以了。

图书馆可以去看书，WIFI到处都有。很多区平时都有广场舞。ART GALLERY是免费的！！！- 这点很多人都不知道。。。


总结来说，LZ是什么福利都没有享受过，一到澳洲就忙着给政府交税的人。。。。。。。  

婚姻法事宜


澳洲离婚的话夫妻共有财产基本按照个人对家庭的贡献分配。这里贡献不仅仅是上班工资还贷款，家务带小孩修理花园都算的。australia familycourt倾向于自住房平分，工资各管各。如果工资在联名账户，并一直使用联名账户还贷款的话，很有可能就平分。值得注意的是，就算自住房只写了一个人名字，如果能证明双方的intention是共有这份财产，并且收益方为此付出了代价，那也是很有可能平分的。
例如：如果A和B结婚三年，无孩，房子是A个人买的，B申请离婚并申明放弃了国内的大好前途陪A来澳洲，房子就很有可能平分。(Green v Green)

Australian Family Court就是看facts, 不定硬性规定。澳洲的婚前协议和family trust都是可以被family court无视的。前几个月不是有富豪找妓女并立下婚前协议，结果两年后离婚的时候被family court宣判pre-nup无效么

有同学提出结婚不满5年会区别对待。结婚时间短确实是一个考核因素。但没有一个时间的准则的。有很多因素要考虑, 不是绝对的。比如双方对家庭的贡献，双方的帐户是不是共同所有，家里装修，家具。如果一方专职家务的话，家务也是要按小时算工资的。然后比如男方无工作，但是装了一个篱笆，离婚时女方要付男方市场上平均装修费

如果有小孩经常会按照人头平均分，抚养小孩的一方多拿。一般有了小孩后，婚前协议就作废了。就算没有小孩，婚前协议在5年后也默认作废。因为通常是用pre-nup来证明双方对结婚的common intention。只要有任何大的改变，就可以驳斥说intention has changed.
例如：最近刚有的案子，房子女方买的，女方名下，小孩俩人归女的，男的告，结果告到20%房产。男方首付一分没付过。

如果是男方的父母给儿子媳妇买房，房子写四个人的名字，然后离婚，按照情况，媳妇有可能能拿1/4，有可能能拿1/2. 如果父母当时表达的意思是房子是送给儿媳的，媳妇能拿一半. 这个案子里双方结婚就没有满5年，但是法院认为从证据里in-laws表达了一种全权赠与的倾向 (Anderson v McPherson)


投资房一般不算共有财产。就算两个人名字都写了，一般会按照首付时双方的贡献，以百分比分配。注意后期的还贷款没有首付那么重要，一般以首付定个人应得的%。


但是同居是不一样的。如果一方首付买房，同居，30年，有小孩什么的，然后离婚，房子还是买的那方的。结婚和同居不同的是，结婚了双方就establish common intention to start a family with each other. 所以onus在于驳斥双方没有在一起建立家庭的intention，驳斥有难度。同居则是presume你们没有在一起的intention


注意澳洲family law 和大家在美剧里看到的美国family law不同的地方:

1. 美国family law尊重trust, will, pre-nup (婚前协议). 像murdoch这样的人肯定会立pre-nup. 但是澳洲family court 有权无视pre-nup, any trust instrument. 只看个人对于家庭的贡献，包括domestic services.

2. 如果财产在公司名下，不是私人财产，不用平分。但是澳洲会查你的财产是不是最近6个月才转给公司或者转到别人名下的。如果是最近的转账，法院可能会认为你是故意转移财产而宣告转移无效。


总之，Australian Family Court 很可怕的。咨询过律师，律师也说如果两个财产悬殊的人在澳洲结婚，离婚了肯定是有钱的要损失。


所以结婚需谨慎 = =b


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想结婚登记的，去各个state registry 登记结婚。一般要提前一个月登记，然后可以选择在登记处办理简要婚礼或者光领证

离婚要满足分居12个月的条件。详细戳这里：http://australia.gov.au/life-eve ... ps/getting-divorced
要分居12个月后去family court file application for divorce, 申请费$800. 网申就可以。link 在这里： Cth Courts Portal  强烈建议申请前找个律师询问一下。离婚是一件很贵很贵的事情，分钱什么的，老命伤财。离婚需谨慎。。。同事有一对朋友夫妻，婚姻名存实亡，双方都有外遇，但是坚决不离婚，因为太贵了伤不起。。。。。