房注意的法律事务
NSW 篇
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建议认真参考这个页面： Land and Property Information
你的律师就是用LPI做title regro和各种title search, 所以依赖LPI是最权威的信息
先放个简明流程：
1. 先去银行网站上做个pre-approval。如果银行不肯贷款的话，换个银行当面谈谈。还不肯再换个。实在不行找broker. 经验是，ANZ批贷款最松，NAB最严谨，CBA适中
2. 看房 - 好房不等人，看到好就要出手，不然就没了
3. 0.25%小订 - NSW 有5天cooling-off period (VIC有3天好像），可以通过律师延长到10天。期间要做的事情是building inspection, 买house建议做pest inspection查白蚁。inspection是很重要的，不要省这几百块钱。同事订了一个APT，什么都好，又便宜，结果一查，发现楼下有根铁路严重影响房子的结构，将来要修的话就是一个无底洞，立刻放弃了。APT还一定要查一下strata report和sinking fund的剩余资金。strata report会很详细的列给你最近修正的项目和费用， 你基本上就知道这个房子烧钱的程度了
注意，如果发现问题决定放弃的话小订的钱是拿不回来的，除非是对方有欺骗现象
4. 决定继续就要付10%首付。然后你就真的不能反悔了
5. 拿着签字的合同找银行做贷款。首次买65W以下的新房的话NSW有1.5W grant. 以前买二手房7000的grant已经没有啦。
6. 从最开始第3步的签字开始算起，40天settle. Settle 的时候就要求银行把全款付掉了，所以贷款一定要尽量早办。申请pre-approval有助于加速办理贷款。一般贷款银行肯批的数量和工资收入相关，所以去银行网站上的home loan calculator计算一下就知道自己能贷款多少了。贷款要求最近3个月的工资单。材料尽量准备好，以免耽误审批。大家就算cooling-off延期，贷款的事项不要拖，
40天settlement的规定，双方都可以无条件延期2周，申请延期的一方需要支付另一方利息，按照10%计算。算法是拖延的每天需要支付的利息 = 10%*房价/365。所以大家尽量不要拖延。。。也不要很着急的把搬家具，装网络什么都安排的太紧凑，因为对方有可能拖。2周后另一方会serve notice 并且强制执行合同，无法执行的一方需要赔偿另一方损失。
现在NSW OFFICE OF STATE REVENUE规定，只要是首次购买65W一下的新房作为自住，可以拿15K的补助。贷款的时候要跟银行申明这是首次购房并且是自住房，银行会帮你申请这笔资金，然后settle之后这笔钱会打到你的账号的。所以记得不能用这笔钱交首付，因为是购买以后才拿到手的。
7. 房子正式的 title deed是在银行那里押着的，所以你什么都见不到。。。settle以后拿了钥匙就结束啦
8. 之前有帖子里问信用卡申请和贷款是否有影响。经验告诉我，只要你工资高，而且某几张信用卡开着都是不用的，影响是不大的。银行会要求你把信用卡最近的statement提供出来，如果有几张卡一直都是0消费，不算的。但是银行会看信用卡的总额度做参考，所以不需要的信用卡建议还是关掉。
提醒的事情是：
一定一定一定要找一个好的solicitor/conveyancer (为了简单以下统称律师，虽然conveyancer不是律师)。有的律师说给你做只要800（VIC最便宜的好像只要600多），但是律师要做很多search和registration, 比如房子有没有被抵押，注册房主姓名和卖家是否一致，等等。这些search都是要钱的，所以加起来本钱就要500左右。然后有些人为了省钱就少做一个search, 没事倒也算了，就怕万一以后突然发现这个房子是被抵押掉的，就很麻烦。同样的，好的律师在碰到事情的时候会很负责，会天天帮你催银行，会仔细看合同给你解释合同，有什么鸡毛蒜皮的事情都会跟对方律师据理力争帮你争取利益。所以宁可房子多还掉点，不要在律师费上节约
很多时候会有人问tax 多少，stamp duty多少。其实手机上下载一个Australian property tax就可以方便计算啦！有iphone和Andriod版本，不过好像是不同的软件。功能都是计算房产税，个人9%的super, 以及个人工资税。这个app很好用的，买房必备
买房有风险，楼花需谨慎。按照法律规定，楼花就算结构稍许变动，都是可以的。更别说换个漆换个颜色，窗户换个位置，衣橱大小变动，等等等等。所以买楼花就要做好心理准备，拿到手的跟样板房肯定是不一样的。有人觉得，2013年订一个楼花，2015年交房，这两年期间房价就会涨，一拿到手就赚了。这样的心态是不端正的。第一，你2015年都不一定能拿到。。。第二，2013年卖给你的时候，价格已经把以后要涨的预计价格算进去了，开发商没那么善良给你赚钱的。所以购买楼花必须谨慎。
买投资房有两种。首付多付的，可以正现金流用房租抵贷款。首付少付的，可以负扣税。但是正现金流不能指望一般的房子，因为一般的房子你要付中介费找房客，房客可能突然消失或者突然破坏你的房子，或者冰箱坏了空调坏了电炉坏了，都是要砸钱修的。所以正现金流可以考虑购买serviced apartment. NSW有很多房子长期跟酒店签约，屋主可以拿纯收入。好处是稳定，坏处是房子不容易出手，因为银行不太情愿贷款给这种。
同样NRAS的房子也是很能保证入住率的，这类房子就是很难买到。。。一出现就被抢走了。National Rental Affordability Scheme 是出租给收入较低的人群的，但是因为租的人多，所以相当抢手。
保险 - 房屋保险是必须买的，不然银行有权拒绝贷款。extra就要你在的地方是不是flood zone, bush fire zone了。如果是的话要把extra cover也买上。各个保险公司的building and content insurance价格还是有差别的，要好好找一下。常用的有：AAMI, NRMA, Allianz, CBA, 等等。有一个小技巧是，买的时候自己上网买，有时候会有online discount
投资房的几个抵制税方法：以后分析
Negative gearing
Negative Gearing (NG) 的基本理念就是，你是贷款买房，而且每月要换银行的利息比（房租收入-房屋维修费）要低。
A rental property is negatively geared if it is purchased with the assistance of borrowed funds and the net rental income, after deducting other expenses, is less than the interest on the borrowings.
如果已经有home loan了，可以把投资房和home loan一起re-package. 比如住宅贷款40W, 价值60W，投资房贷款30W, 价值50W，可以让投资房成为全贷款50W，用住宅作为security, 然后住宅变成贷款20W， 总数不变。这样home loan的利息就低了，投资房利息高就可以claim NG了。
或者在维护上下工夫claim NG. 都是可行的
http://www.ato.gov.au/corporate/ ... ;page=13#P976_77150
Rental expenses
You can claim a deduction for certain expenses you incur for the period your property is rented or is available for rent. However, you cannot claim expenses of a capital nature or private nature (although you may be able to claim decline in value deductions or capital works deductions for certain capital expenditure or include certain capital costs in the cost base of the property for CGT purposes).
The annual mortgage interest, building insurance, rates and taxes for the whole property
http://www.ato.gov.au/corporate/ ... ontent/00313554.htm
投资房以后卖掉要交Capital Gain的税 |
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