双重加息警报拉响，澳楼市警示空前下行风险，房价最大或跌20%！

大白免

据报道，澳大利亚有可能正朝着史上最严重的楼市崩盘发展，悲观预测房价或将下跌10%，跌幅超过全球金融危机时期，近200万人深陷房贷还款压力。

近200万澳大利亚民众承受房贷压力，而这一数字很快还会继续恶化。该国面临遭遇史上最严峻楼市下行的风险，一位知名经济学家警告，房价最高可能暴跌20%。

利率上调、存在争议的税收改革，再加上规模虽小但不断加剧的衰退风险，三重因素叠加加速楼市下行。本轮房价跌幅或将突破2008‑2009年全球金融危机期间9%的历史最大跌幅。

"我认为目前所有风险都指向下行。"AMP首席经济学家Dr Shane Oliver接受采访时表示。

"过去低利率给民众带来更多资金、推高房价的动力如今已经反转。此前的利好因素正在转变为不利因素。"

基准现金利率会影响浮动房贷利率以及居民消费能力。在澳大利亚储备银行今年先后三次加息之后，当前现金利率为4.35%。

利率市场数据显示，受上月消费者物价指数意外数据影响，核心通胀稳定维持在3.6%，远高于澳大利亚储备银行2%‑3%的目标区间，本月晚些时候或11月，几乎确定将迎来第四次加息，利率上调至4.6%。



受利率压力影响，大型银行Commonwealth Bank本周更新楼市展望，预测全国房价将大幅下跌9%‑10%，之后2027年会出现约2%的小幅回升。

该预测建立在仅再加息一次、明年某个时点开启降息的前提之上。但市场警示，今年存在35%的概率会出现两次加息。

Dr Shane Oliver表示，如果发生两次加息，叠加高利率带来的结构性影响，以及联邦预算中争议性税收调整（取消资本利得税减免、部分存量房产取消负扣税政策），全国房价有可能下跌15%，超过此前楼市回调幅度。

"这一次情况有可能不一样，房地产长期超级上涨周期已经发展到相当后期。"他说道。



"这一轮长达30年的超级上涨周期，支撑房价大幅走高、历次回调幅度有限的核心因素，就是房贷利率持续下行，而这一趋势已经终结。"

Dr Shane Oliver称，如果澳大利亚陷入经济衰退、失业率大幅攀升，将会引发被迫抛售房产的现象。叠加本就疲软的市场需求，房价从高点到低点有可能下跌20%。

"房价下跌20%属于极端风险下的最坏情景，也就是现有需求疲软、利率以及税收政策的负面因素，再叠加失业率走高同时发生。"他解释道。

Ray White经济学家Nerida Conisbee认为，仍存在有力因素，可以阻止房价跌幅达到10%。

一方面，即便购房者购房意愿降温，澳大利亚住房供给短缺的现状依旧存在。

建筑成本居高不下，也使得建筑行业难以建造充足的住宅。



但她表示，如果再连续两次加息，房价下跌10%"绝对会变得更有可能"。

调研机构Roy Morgan最新数据显示，全澳范围内房贷压力还在持续上升。

目前大约33%的房贷借款人被划入风险群体，意味着他们税后收入的25%至45%都用来偿还住房贷款。

对应人数达到1786000人，6月至7月期间增加了180000人。

Roy Morgan指出，如果澳大利亚储备银行将现金利率上调至4.6%，该比例或将升至33.1%，涉及1818000名房贷借款人。

Commonwealth Bank高级经济学家Trent Saunders认为，房贷压力上升并不会大规模演变为被迫抛售房产。

"逾期30天的贷款占比已经上升至大约1.3%，但仍然处在正常区间，尚未出现值得高度警惕的信号。"他表示。

"整体来看，当前家庭资产负债表状况依旧良好。"

Nerida Conisbee认为，大多数人会想尽一切办法避免卖掉自己的房子。

"人们会竭尽所能偿还房贷，可能会放弃度假，也有可能让孩子从私立学校退学。"她说。

与此同时，Cotality最新住房价值指数显示，楼市下行已经从高端市场向外蔓延，波及"低价位区间住宅"。

房价下跌也不再局限于悉尼和墨尔本。8月阿德与珀斯房价下跌0.8%，布里斯班下跌1%。

布里斯班、阿德、珀斯的房价同比依旧保持上涨，但Dr Shane Oliver提醒，由于估值过高，布里斯班和阿德的回调幅度有可能比悉尼、墨尔本更加剧烈。

"这两个城市近期房价涨幅巨大，估值泡沫比悉尼更严重，公寓与住宅价格现在已经超过墨尔本。"



"2020年末至今，悉尼房价累计上涨约38%，墨尔本约16%，布里斯班约98%，阿德约88%。"

Harris Real Estate地产负责人Phil Harris表示，过去六个月，阿德高端房产价格已经出现10%‑20%的回落。

"这一轮楼市下滑很特别，以往通常会有政府出台政策刺激市场回暖，但现在情况有所不同。"他说道。

Realestate.com.au高级经济学家Angus Moore认为，阿德楼市不会复刻悉尼、墨尔本的下跌幅度，但近几年的高速增长势头大概率会放缓。

Dr Shane Oliver表示，如果政府在5月预算中控制财政支出，降低需求与通胀压力，当前这一切本都可以避免。

"但现在说这些已经没有意义，相关举措并未落地，最终只能由澳大利亚储备银行来收拾局面。"

政府表示，乌克兰与伊朗战争引发全球能源价格暴涨，是推高澳大利亚通胀的主要因素。

图文来源：The Advertiser
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